23 Gennaio 2017

La Cassazione civile, sez. III, 13/12/2016, n. 25503 ha stabilito che il contratto di locazione non registrato è nullo ai sensi dell'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004. La corresponsione dei canoni di locazione, in quanto prestazione compiuta in esecuzione d'un contratto nullo, costituisce, pertanto, un indebito oggettivo, con conseguente diritto del solvens alla ripetizione di ciò che ha pagato ai sensi dell’art. 2033 c.c.. In caso d’irripetibilità della suddetta prestazione il solvens, ricorrendone i presupposti, ha comunque diritto al risarcimento del danno ex art. 2043 c.c. od al pagamento dell'ingiustificato arricchimento ex art. 2041 c.c..  1. I FATTI. Con sentenza n. 1413 in data 6.6.2012, il Tribunale di Ravenna aveva accolto la domanda con cui l’attore, allegando che sua madre aveva stipulato un contratto di locazione d’immobile ad uso non abitativo con la convenuta, che non aveva mai corrisposto il canone, aveva chiesto la risoluzione del contratto ed il risarcimento del danno da illegittima occupazione. La Corte d’appello, adita dalla soccombente, rigettava il gravame, affermando che l’inefficacia del contratto di locazione non registrato non esimeva, comunque, l’occupante dall’obbligo di pagamento del canone pattuito “come corrispettivo della detenzione intrinsecamente irripetibile”. La convenuta proponeva, quindi, ricorso avanti alla Corte di cassazione, che, in accoglimento dello stesso, ha cassato con rinvio la sentenza impugnata.   2. LA SENTENZA. La Suprema Corte ha ritenuto fondato il motivo proposto dalla convenuta nella parte in cui ha lamentato che la Corte d’appello di Bologna aveva trascurato di rilevare la nullità del contratto di locazione, in base ad un’erronea interpretazione dell’art. 1, comma 346 della L. 30 dicembre 2004, n. 311, secondo il quale “i contratti di locazione … sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. La Suprema Corte non condivide l’assunto della Corte d’appello, che aveva considerato valido, ma inefficace il contratto di locazione non registrato sul presupposto che la registrazione del contratto prevista dalla succitata norma fosse una condicio iuris di efficacia del contratto. Diversamente, la sentenza in esame ritiene che la fattispecie del contratto di locazione non registrato vada ricondotta nell’ambito della figura giuridica della nullità, come confermano sia la “chiara lettera” della suddetta legge, sia “l’autorevole lettura che della norma in esame ha dato la Corte costituzionale con la sentenza 5.12.2007 n. 40”, laddove si afferma che l’art. 1, comma 346 della L. 30 dicembre 2004, n. 311 ha elevato la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio ai sensi dell’art. 1418 c.c. La Suprema Corte sottolinea che dal mancato rilievo della nullità del contratto sono scaturiti altri due errori di diritto commessi dalla sentenza impugnata: l’aver applicato al caso di specie l’art. 1458 c.c., norma che disciplina la risoluzione per inadempimento dei contratti di durata; l’avere equiparato l’obbligo di pagare il canone, scaturente dal contratto e determinato dalle parti, con l’obbligo d’indennizzare il proprietario per la perduta disponibilità dell’immobile, scaturente invece dalla legge e pari all’impoverimento subito. Diversamente, la sentenza in esame ritiene che, in caso di contratto di locazione non registrato, debbano trovare applicazione gli effetti della nullità, disciplinati dalle norme sull’indebito oggettivo ex art. 2033 c.c., da quelle sul risarcimento del danno aquiliano (in presenza degli altri presupposti dell’illecito ex art. 2043 c.c.) o, in via residuale, da quelle sull’ingiustificato arricchimento.